주택임대소득 절세 팁
- 재테크 금융 세금/세금
- 2021. 5. 28. 23:12
주택임대소득 절세 팁
주택 수를 꼼꼼히 확인
- 공동소유 주택은 원칙적으로 최다지분자의 소유주택으로 계산하나, 세법개정으로 2020년 귀속부터는 아래 중 어느 하나에 해당할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산
-
- 1해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입금액(주택의 총 임대수입금액 × 지분율)이 연간 600만원 이상
- 2기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동지분을 소유(기준시가 9억원과 지분율 30%는 과기간 말일 또는 양도일 기준으로 판단)
-
- 본인과 배우자가 각각 주택을 소유한 경우 부부합산하여 주택 수를 계산하지만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산
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- 1부부 중 지분이 더 큰 자
- 2지분이 동일한 경우, 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자
-
사례
사례 - 주택, 김국세(본인), 박타인(제3자), 최삼자(제3자) 포함주 택김국세(본인)박타인(제3자)최삼자(제3자)서울 ○○구 ○○동부산 ○○구 ○○동대구 ○○구 ○○동인천 ○○구 ○○동
| 20% | 80% | - |
| 49% | - | 51% |
| 49% | 51% | - |
| 20% | 40% | 40% |
⇒ 김국세는 4채의 주택을 공동소유하고 있으나, 모두 소수지분으로 과세대상 판단 시에는 주택 수에 포함되지 않음(주택 수 0채)
* 박타인 3채, 최삼자 2채(인천 주택은 박타인과 최삼자의 주택 수에 모두 포함)
※ 단, 주택별로 김국세에게 귀속되는 임대수입금액이 6백만원 이상인 주택이 있거나 부산과 대구 주택의 기준시가가 9억원을 초과할 경우 해당 주택은 김국세의 주택 수에 포함하여 계산
종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택
- 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세(세율 6∼42%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택 가능합니다.
- 홈택스에서 종합과세와 분리과세의 예상세액 비교*서비스를 제공하고 있습니다.
- * 홈택스 세금종류별 서비스 ＞ 세금모의계산 ＞ 주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교하기(2020년 세액비교)
종합과세와 분리과세 사례
※ 아래 사례는 주택임대소득의 종합과세 또는 분리과세 여부에 따라 세액을 단순 비교한 것으로 다른 소득자의 인적공제 대상 가능 여부, 건강보험료 등은 고려하지 않은 것입니다.
(주택임대업 외의 다른 종합소득금액에는 연말정산한 근로소득금액도 포함됩니다.)
종합과세가 유리한 경우
- 【조건】
- 1단순경비율 적용 대상자 &
- 2주택임대업 사업자등록 없음 &
- 3주택임대소득 외의 다른 소득 없음
- 【계산사례】
- 1주택임대업 외의 다른 종합소득금액 : 0원
- 2세무서와 지자체 사업자등록 : 하지 않음
- 3주택임대 업종 : 일반주택임대(701102)
- 4연간 임대수입금액 : 2천만원
- 5주택임대 종합과세시 신고방법: 단순경비율(42.6%)
- 6종합소득공제 : 본인 기본공제 150만원만 적용
- 7세액공제감면 : 표준세액공제 7만원만 적용
종합과세가 유리한 경우 - 구분, 종합과세, 분리과세 선택(종합과세대상 소득, 분리과세 주택임대소득) 포함구 분종합과세분리과세 선택종합과세대상 소득분리과세 주택임대소득
| 주택임대 수입금액 |
20,000,000 | 0 | 20,000,000 | ||
| 주택임대 필요경비 | 20,000,000 | 20,000,000 | |||
| × | 42.6% | × | 50% | ||
| = | 8,520,000 | = | 10,000,000 | ||
| 주택임대 소득금액 | 20,000,000 | ||||
| - | 8,520,000 | ||||
| = | 11,480,000 | ||||
| 종합소득 금액 | 11,480,000 | 0 | 10,000,000 | ||
| + | 0 | - | 2,000,000 | ||
| = | 11.480.000 | = | 8,000,000 | ||
| 과세표준 | 11,480,000 | 0 | |||
| - | 1,500,000 | ||||
| = | 9,980,000 | ||||
| 산출세액 | 9,980,000 | 0 | 8,000,000 | ||
| × | 6% | × | 14% | ||
| = | 598,800 | = | 1,120,000 | ||
| 감면공제세액 | 70,000 | 0 | 0 | ||
| 결정세액 | 598,800 | 0 | 1,120,000 | ||
| - | 70,000 | ||||
| = | 528,800 | ||||
| 결정세액 합계 | 528,800 | 1,120,000 | |||
분리과세가 유리한 경우(Ⅰ)
- 【조건】
- 1주택임대 총수입금액이 1천만원 이하 &
- 2주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만원 이하 &
- 3주택임대 사업자등록 등의 요건을 충족하여 분리과세 시 필요경비(60%)와 기본공제(4백만원) 우대가 적용
- 【계산사례】
- 1주택임대업 외의 다른 종합소득금액 : 8백만원
- 2세무서와 지자체 사업자등록 : 2020년 계속해서 모두 등록
- 3임대보증금 또는 임대료 증가율 : 5% 이하
- 4주택임대 업종 : 일반주택임대(701102)
- 5연간 수입금액 : 1천만원
- 6주택임대 종합과세시 신고방법 : 단순경비율(42.6%)
- 7종합소득공제 : 본인 기본공제 150만원만 적용
- 8세액공제감면 : 표준세액공제 7만원만 적용
분리과세가 유리한 경우(Ⅰ) - 구분, 종합과세, 분리과세 선택(종합과세대상 소득, 분리과세 주택임대소득) 포함구 분종합과세분리과세 선택종합과세대상 소득분리과세 주택임대소득
| 주택임대 수입금액 |
10,000,000 | 0 | 10,000,000 | |||
| 주택임대 필요경비 | 10,000,000 | 10,000,000 | ||||
| × | 42.6% | × | 60% | |||
| = | 4,260,000 | = | 6,000,000 | |||
| 주택임대 소득금액 | 10,000,000 | |||||
| - | 4,260,000 | |||||
| = | 5,740,000 | 10,000,000 | ||||
| 종합소득 금액 | 5,740,000 | 0 | - | 6,000,000 | ||
| + | 8,000,000 | + | 8,000,000 | - | 4,000,000 | |
| = | 13,740,000 | = | 8,000,000 | = | 0 | |
| 과세표준 | 13,740,000 | 8,000,000 | ||||
| - | 1,500,000 | - | 1,500,000 | |||
| = | 12,240,000 | = | 6,500,000 | |||
| 산출세액 | 12,240,000 | 6,500,000 | 0 | |||
| × | 6% | × | 6% | × | 14% | |
| = | 734,400 | = | 390,000 | = | 0 | |
| 감면공제세액 | 70,000 | 70,000 | 0 | |||
| 결정세액 | 734,400 | 390,000 | 0 | |||
| - | 70,000 | - | 70,000 | |||
| = | 664,400 | = | 320,000 | |||
| 결정세액 합계 | 664,400 | 320,000 | ||||
분리과세가 유리한 경우(Ⅱ)
- 【조건】
- 1주택임대 총수입금액이 4백만원 이하 &
- 2주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만원 이하
- 【계산사례】
- 1주주택임대업 외의 다른 종합소득금액 : 8백만원
- 2세무서와 지자체 사업자등록 : 모두 등록하지 않음
- 3주택임대 업종 : 일반주택임대(701102)
- 4연간 수입금액 : 4백만원
- 5주택임대 종합과세시 신고방법 : 단순경비율(42.6%)
- 6종합소득공제 : 본인 기본공제 150만원만 적용
- 7세액공제감면 : 표준세액공제 7만원만 적용
분리과세가 유리한 경우(Ⅱ) - 구분, 종합과세, 분리과세 선택(종합과세대상 소득, 분리과세 주택임대소득) 포함구 분종합과세분리과세 선택종합과세대상 소득분리과세 주택임대소득
| 주택임대 수입금액 |
4,000,000 | 0 | 4,000,000 | |||
| 주택임대 필요경비 | 4,000,000 | 4,000,000 | ||||
| × | 42.6% | × | 50% | |||
| = | 1,704,000 | = | 2,000,000 | |||
| 주택임대 소득금액 | 4,000,000 | |||||
| - | 1,704,000 | |||||
| 4,000,000 | ||||||
| = | 2,296,000 | |||||
| - | 2,000,000 | |||||
| 종합소득 금액 | 2,296,000 | 0 | ||||
| - | 2,000,000 | |||||
| + | 8,000,000 | |||||
| + | 8,000,000 | |||||
| = | 0 | |||||
| = | 10,296,000 | |||||
| = | 8,000,000 | |||||
| 과세표준 | 10,296,000 | 8,000,000 | ||||
| - | 1,500,000 | - | 1,500,000 | |||
| = | 8,796,000 | = | 6,500,000 | |||
| 산출세액 | 8,796,000 | 6,500,000 | 0 | |||
| × | 6% | × | 6% | × | 14% | |
| = | 527,760 | = | 390,000 | = | 0 | |
| 감면공제세액 | 70,000 | 70,000 | 0 | |||
| 결정세액 | 527,760 | 390,000 | 0 | |||
| - | 70,000 | - | 70,000 | |||
| = | 457,760 | = | 320,000 | |||
| 결정세액 합계 | 457,760 | 320,000 | ||||
사업자등록에 따른 세금혜택을 확인
- ｢소득세법｣에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율1)과 기본공제2)에 혜택이 있으며, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면3)을 받을 수 있습니다.
- 1)필요경비율 : 미등록 50%→등록 60%
- 2)기본공제 : 미등록 2백만원→등록 4백만원
- 3)감면율 : 감면대상 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%)
- 다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액과 이자상당액을 납부하여야 합니다.
사업자등록을 한 경우와 하지 않은 경우 분리과세 세액 비교
사업자등록을 한 경우와 하지 않은 경우 분리과세 세액 비교 - 구분, ① 세무서와 지방자치단체 모두 등록(장기(8년 이상), 단기(4년 이상)), ②(① 이외의 경우) 포함구 분① 세무서와 지방자치단체 모두 등록②(① 이외의 경우)장기(8·10년 이상)단기(4년 이상)
| 총수입금액 | 2,000만원 | 2,000만원 | 2,000만원 | ||||
| 필요경비 | (-) | 1,200만원 | (60%) | 1,200만원 | (60%) | 1,000만원 | (50%) |
| 기본공제 | (-) | 400만원 | 400만원 | 200만원 | |||
| 과세표준 | (=) | 400만원 | 400만원 | 800만원 | |||
| 세율 | (×) | 14% | 14% | 14% | |||
| 산출세액 | (=) | 56만원 | 56만원 | 112만원 | |||
| 세액감면 | (-) | 42만원 | (75%) | 16.8만원 | (30%) | 0원 | |
| 결정세액 | (=) | 14만원 | 39.2만원 | 112만원 |
- 【가정】
- 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 2천만원 이하
- ①은 세무서와 지방자치단체 모두 등록한 경우로서 필요경비 및 기본공제 혜택요건과 감면요건 충족
⇒ 사업자등록 등 우대요건을 충족한 경우 결정세액은 14만원(장기), 39.2만원(단기)으로 등록하지 않은 경우 112만원 보다 유리(소득세만 비교한 결과임)
출처 국세청 홈페이지
2021.05.28 - [재테크 금융 세금/세금] - 주택임대소득 절세 팁
주택임대소득 절세 팁
주택임대소득 절세 팁 주택 수를 꼼꼼히 확인 공동소유 주택은 원칙적으로 최다지분자의 소유주택으로 계산하나, 세법개정으로 2020년 귀속부터는 아래 중 어느 하나에 해당할 경우 소수지분
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