주택임대소득 소득세 계산

주택임대소득 소득세 계산 

주택임대 소득세 계산

주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우

다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고해야 합니다. (세율 6∼42%)

• 이자 소득 금액 +
• 배당 소득 금액 +
• 상가 등 임대소득 금액 +
• 주택 임대소득 금액+
• 사업 소득 금액 +
• 근로 소득 금액 +
• 연금 소득 금액 +
• 기타 소득 금액 =
• 종합소득 금액 -
• 종합소득 공제 =
• 종합소득 과제 표준 *
• 세율(6~42%) =
• 종합소득 - 세액감면 , 산출세액 - 세액공제 =
• 종합소득 결정세액

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우

주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우 - 구분, 주택임대 수입금액, 필요경비, 기본공제, 분리과세 사업소득금액, 산출세액, 세액감면, 분리과세 결정세액 포함구 분주택임대 수입금액필요경비기본공제2)분리과세 사업소득금액산출세액세액감면3)분리과세 결정세액

등록임대 주택1)	월세 + 간주 임대료	60%	4백만원	수입금액 (-)필요경비 (-)기본공제	과세표준 (×)14%	단기(4년) 30% 장기(8·10년) 75%	산출세액 -감면세액
미등록 임대주택		50%	2백만원			-	=산출세액

1. 1)등록임대주택 : 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금·임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
2. 2)분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제
3. 3)국민주택규모의 임대주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 모두 충족하여야 함

주택임대 소득세 계산 사례

사례1. 월세 임대수입은 없고 보증금만 있는 경우

• 종합소득 발생내역甲은 4인 가족*으로 아래와 같이 월세 임대수입은 없고 보증금만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은＜ 주택임대 현황 ＞* 임대주택 3채 모두 주거전용면적 40㎡ 초과하여 간주임대료 계산 대상이고, 기준시가 9억 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.
•  
• 주택임대 현황 - 임대주택, 임대기간, 보증금(원) 포함임대주택(업종코드)임대기간보증금(원)

  A주택(701102)	’20.1.1.～’20.12.31.	700,000,000
  B주택(701102)	’20.1.1.～’20.12.31.	500,000,000
  C주택(701102)	’20.1.1.～’20.12.31.	300,000,000
  합 계		1,500,000,000

• * 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)
• 종합소득세 납부할 세액 : 16,340원 (= min [16,340원, 627,200원]
  • 보증금 등에 대한 간주임대료 계산주택의 간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 임대일수 × 60% ÷ 366 × 이자율(1.8%)
  • 
  • 종합소득세 납부할 세액 계산
    종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세 포함종합과세분리과세

    수입금액		12,959,999	수입금액		12,959,999
    필요경비	-	5,520,9591)	필요경비	-	6,479,9992)
    소득금액	=	7,439,040
    			기본공제	-	2,000,0003)
    소득공제	-	6,000,000
    과세표준	=	1,439,040	과세표준	=	4,480,000
    세율	×	6%	세율	×	14%
    산출세액	=	86,342	산출세액	=	627,200
    감면공제	-	70,0004)	감면세액	-	0
    결정세액	=	16,342	결정세액	=	627,200
    기납부세액	-	0	기납부세액	-	0
    납부할 세액	=	16,340	납부할 세액	=	627,200

    1. 1)수입금액(12,959,999) × 단순경비율(42.6%)
    2. 2)수입금액(12,959,999) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)
    3. 3)미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 2백만 원 기본공제
    4. 4)표준세액공제 7만 원

사례2. 보증금은 없고 월세 임대수입만 있는 경우

• 종합소득 발생내역
  • 乙은 4인 가족*으로 아래와 같이 보증금은 없고 월세 임대수입만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)
    주택임대 현황 - 임대주택, 임대기간, 수입금액(원) 포함임대주택(업종코드)임대기간수입금액(원)

    D주택(701102)	’20.1.1.～’20.12.31.	12,000,000
    E주택(701102)	’20.1.1.～’20.12.31.	6,000,000
    합 계		18,000,000

  • * 임대주택 모두 기준시가 9억 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.
  • ＜ 주택임대 현황 ＞
• 종합소득세 납부할 세액 : 189,920원 (= min[189,920원, 980,000원])
  • 종합소득세 납부할 세액 계산
    종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세 포함종합과세분리과세

    수입금액		18,000,000	수입금액		18,000,000
    필요경비	-	7,668,0001)	필요경비	-	9,000,0002)
    소득금액	=	10,332,000
    			기본공제	-	2,000,0003)
    소득공제	-	6,000,000
    과세표준	=	4,332,000	과세표준	=	7,000,000
    세율	×	6%	세율	×	14%
    산출세액	=	259,920	산출세액	=	980,000
    감면공제	-	70,004)	감면세액	-	0
    결정세액	=	189,920	결정세액	=	980,000
    기납부세액	-	0	기납부세액	-	0
    납부할 세액	=	189,920	납부할 세액	=	980,000

    1. 1)수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)
    2. 2)수입금액(18,000,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)
    3. 3)미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 2백만 원 기본공제
    4. 4)표준세액공제 7만 원

사례3. 주택임대소득과 근로소득이 함께 있는 경우

• 종합소득 발생내역
  • 丙은 4인 가족*으로 아래와 같이 주택임대소득과 근로소득(총급여액 5천만 원)**이 함께 있음.* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만원×4명)＜ 주택임대 현황 ＞* 임대주택 모두 기준시가 9억 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.
  • 주택임대 현황 - 임대주택, 임대기간, 수입금액(원) 포함임대주택(업종코드)임대기간수입금액(원)

    F주택(701102)	’20.1.1.～’20.12.31.	4,000,000
    G주택(701102)	’20.1.1.～’20.12.31.	2,000,000
    합 계		6,000,000

  • ** 근로소득공제를 차감한 소득금액은 37,750,000원, 국민연금 및 보험료 등 소득공제금액은 8,375,000원이며, 연말정산으로 기납부한 세액은 1,766,250원임.
• 종합소득세 납부할 세액 : 420,000원 (= min[516,600원, 420,000원])
  • 종합소득세 납부할 세액 계산
    종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세 포함종합과세분리과세

    주택임대 수입금액		6,000,000	근로소득총급여액		50,000,000	주택임대 수입금액		6,000,000
    주택임대 필요경비	-	2,556,0001)
    			근로소득공제	-	12,250,000
    주택임대 소득금액	=	3,444,000				필요경비	-	3,000,0002)
    근로소득금액	+	37,750,000	근로소득금액	=	37,750,000
    종합소득금액	=	41,194,000				기본공제	-	04)
    			소득공제	-	14,375,0003)
    소득공제	-	14,375,0003)
    과세표준	=	26,819,000	과세표준	=	23,375,000	과세표준	=	3,000,000
    세율	×	15%	세율	×	15%	세율	×	14%
    산출세액	=	2,942,850	산출세액	=	2,426,250	산출세액	=	420,000
    감면공제	-	660,0005)	감면공제	-	660,0005)	감면세액	-	0
    결정세액	=	2,282,850	결정세액	=	1,766,250	결정세액	=	420,000
    기납부세액	-	1,766,2506)	기납부세액	-	1,766,2506)	기납부세액	-	0
    납부할 세액	=	516,600	납부할 세액	=	0	납부할 세액	=	420,000
    			420,000

    1. 1)수입금액(6,000,000) × 단순경비율(42.6%)
    2. 2)수입금액(6,000,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)
    3. 3)인적공제 6,000,000 + 국민연금·보험료 등 공제 8,375,000
    4. 4)주택임대 외 다른 종합소득금액이 2천만 원을 초과하는 경우 기본공제 제외
    5. 5)근로소득세액공제 660,000
    6. 6)연말정산한 근로소득세 1,766,250

사례4. 세무서와 지자체에 모두 등록한 경우(감면율 30% 적용)

• 종합소득 발생내역
  • 丁은 4인 가족*으로 아래와 같이 주택임대소득이 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)
    주택임대 현황 - 임대주택, 임대기간, 수입금액(원) 포함임대주택(업종코드)임대기간수입금액(원)

    H주택(701102)	’20.1.1.～’20.12.31.	12,000,000
    I주택(701102)	’20.1.1.～’20.12.31.	6,000,000
    합 계		18,000,000

  • * 임대주택 모두 기준시가 9억 원 이하이고 세무서와 지방자치단체에 등록하였으며, 30% 세액감면(4년 이상 임대) 대상임.
  • ＜ 주택임대 현황 ＞
• 종합소득세 납부할 세액 : 111,944원 (= min[111,944원, 313,600원])
  • 종합소득세 납부할 세액 계산
    종합소득세 납부할 세액 계산 - 종합과세, 분리과세 포함종합과세분리과세

    수입금액		18,000,000	수입금액		18,000,000
    필요경비	-	7,668,0001)	필요경비	-	10,800,0002)
    소득금액	=	10,332,000
    			기본공제	-	4,000,0003)
    소득공제	-	6,000,000
    과세표준	=	4,332,000	과세표준	=	3,200,000
    세율	×	6%	세율	×	14%
    산출세액	=	259,920	산출세액	=	448,000
    감면공제	-	147,9764)	감면세액	-	134,4005)
    결정세액	=	111,944	결정세액	=	313,600
    기납부세액	-	0	기납부세액	-	0
    납부할 세액	=	111,944	납부할 세액	=	313,600

    1. 1)수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)
    2. 2)수입금액(18,000,000) × 세무서와 지자체 모두 등록 시 분리과세 필요경비율(60%)
    3. 3)세무서와 지자체 모두 등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 4백만 원 기본공제
    4. 4)표준세액공제 70,000 + 소형주택 임대사업자 감면 77,976(=259,920×30%)
    5. 5)소형주택 임대사업자 감면 : 448,000 × 30% = 134,400
    6. ＊감면세액 134,400원의 20%(26,880원)를 농어촌특별세로 납부하여야 함

출처 국세청 홈페이지

 

 

 

 

2021.05.28 - [재테크 금융 세금/세금] - 주택임대소득 절세 팁

주택임대소득 절세 팁